一間市價2000萬元的房子，拿去申請以房養老，每個月可以領多少？是10萬元、5萬元，還是可能只有3、4萬元？很多人第一個直覺是房子值2000萬元，退休後應該可以換到不少現金流，但實際申請時，銀行並不是直接拿房屋市價除以貸款月份。真正影響結果的還包括銀行鑑價、核貸成數、貸款期間及利率，即使是同一間房子，向不同銀行提出申請，最後核定的貸款額度、每月撥款金額及負擔的利息都可能不同，本文整理2026年四家銀行的以房養老方案，並以市價2000萬元的房屋進行試算，帶你了解各家方案的利率、成數、申請門檻及相關費用。
2000 萬房子，以房養老每月能領多少？
從大家最關心的數字開始。假設王先生今年65歲，名下有一間市場價格約2000萬元的房屋，希望申請25年的以房養老貸款，我們設定以下條件進行試算：
房屋市場價格：2,000萬元 銀行鑑價比例：市場價格的85% 核貸成數：房屋鑑價的70% 貸款期間：25年，共300個月►第一步：先計算銀行鑑價
銀行鑑價假設為市價的85%，2000萬元×85%=1,700萬元，雖然房屋市場價格是2000萬元，但銀行實際採用的估算價值為1700萬元。
►第二步：計算核貸額度
如果銀行提供最高七成的核貸成數，1,700萬元×70%=1,190萬元，這代表以房屋價值估算，可以動用的貸款總額度約為1,190萬元。
►第三步：計算每月撥付本金
在上述條件下，可動用的以房養老總額度約為1,190萬元。如果再將1,190萬元平均分配至300個月：1,190萬元 ÷ 300＝約39,667元。換句話說，在尚未考慮利息與其他撥款條件前，每月可以分配的本金約為4萬元。
因此，在評估以房養老時，不能只問「我的房子現在值多少」，更應該問：銀行願意認定多少價值，又願意讓我動用其中多少？
以房養老每月能領多少？先看四項條件
以房養老的每月撥款金額，主要受到以下四項條件影響。
房屋鑑價
銀行不會按照房仲開價、實價登錄最高價，或屋主自行認定的市價核貸，而是會重新進行鑑價，房屋所在地、屋齡、坪數、建物型態、市場流通性及周邊成交行情，都會影響鑑價結果。
位於市中心、交易量較大且屋況良好的房屋，鑑價通常比較穩定，如果房屋位於偏遠地區、屋齡過高或市場交易量不足，銀行鑑價可能相對保守。
核貸成數
目前四家銀行的以房養老最高核貸成數，大約落在房屋鑑價的六至七成，但最高七成只是方案上限，不代表每位申請人都能取得相同條件，銀行仍會依據申請人的年齡、房屋條件、貸款期間及個別案件風險決定最終成數。
貸款期間
以房養老的貸款期間通常約為10年至30年，貸款期間愈長，因為領取資金的時間久，每月分配到的本金通常比較少，所以部分銀行還會要求申請年齡加上貸款期限必須達到一定標準，因此不是申請人想貸幾年，就一定能核准幾年。
貸款利率
銀行每月撥款後，利息直接從每月撥款中扣除，隨著時間推移，向銀行借的本金積累愈多，每月扣除的利息也會跟著增加，因此申請人不能只看每月撥款毛額，還要進一步確認扣除利息後實際可以拿到多少。
以房養老申請人數持續增加
近年以房養老的承作規模持續增加。根據金管會統計，截至2026年第一季，國內金融機構承作以房養老累計已超過1萬件，核貸金額突破600億元；2026年第一季新增323件、核貸23.6億元。這項變化反映出，愈來愈多人開始重新思考房屋的用途，不再只是單純持有或留給下一代，而是透過以房養老，把不動產轉換為退休現金流的方法。
其中目前以房養老市場仍以公股銀行為承作主力，合作金庫、土地銀行、第一銀行及華南銀行的累計核貸件數相對領先。
2026年銀行以房養老方案比較
比較後的重點
年齡門檻最低：安泰銀行55歲，其次是臺灣銀行59歲。
最長貸款年限：合作金庫最長35年，其餘多數為30年。
最高貸款成數：陽信銀行最高可達鑑估淨值8成，但年齡須滿65歲、年限最長25年。
額度規定最明確：彰化銀行最高2,000萬元；其他銀行多以房屋鑑價的6～8成計算。
市場承作主力：依你提供的金管會資料，合庫、土地銀行、華南及第一銀行的累積件數明顯領先。
申請以房養老前 還要確認哪些條件？細節要注意
屋齡可能直接影響你能貸多久
除了申請人的年齡，房屋本身的年齡也非常重要。部分銀行會將「房屋屋齡＋貸款期間」納入評估。例如一間屋齡已經40年的房子，即使申請人希望貸款30年，銀行仍可能因為房屋未來耐用年限、市場價值及處分難度，而縮短貸款期間。即使銀行沒有在網站上明確列出相同公式，也不代表完全不考慮屋齡。對銀行而言，除了現在值多少錢，也會評估20年、30年後，這間房屋是否仍具有足夠的市場流通性。
不要只比較開辦費，更要看長期成本
不同銀行的開辦費、鑑價費及相關申辦成本都有差異。但對一筆可能高達數百萬元甚至上千萬元、時間長達20至30年的貸款來說，一次性的開辦費通常不是最大的成本來源。更值得比較的是銀行最後鑑價多少、實際願意貸多少、利率如何計算、每月實際入帳多少，以及20、30年下來會累積多少利息。尤其表格上的最低利率，通常只是起始條件或特定客戶適用條件，不代表所有人都能取得。
因此申請前最好進一步確認，採固定或機動利率？依照哪一項指標調整？加碼幅度是否固定？利息每月扣除還是掛帳？是否設有扣息上限？總費用年百分率是多少？這些條件，都會直接影響未來真正能拿到手的退休現金流。
有房子，也不代表一定能申請
以房養老雖然以房屋作為擔保，但仍不是有房就一定能貸。銀行通常仍會確認申請人的年齡、行為能力及信用狀況，也會查詢聯徵紀錄。此外，房屋及土地產權是否完整，也非常重要。如果是不動產多人共同持有、土地與建物產權不完整，或房屋已設定其他抵押權，都可能影響銀行承作意願。房屋所在地、屋齡、建物狀況與市場流通性同樣是重要條件。即使帳面市價很高，如果未來不容易出售，也可能出現鑑價偏低、核貸成數降低，甚至無法承作的情況。
以房養老真正要解決的，不是房子值多少
回到一開始的問題。一間市價2,000萬元的房子，到底可以換來多少退休生活費？
答案不是直接看2,000萬元，而是要一路經過銀行鑑價、核貸成數、貸款期間、利率與撥款方式，最後才能知道每個月真正可以使用多少現金。因此，以房養老真正值得比較的，也不是哪家銀行貸最多，而是這筆現金流能不能補足退休生活的缺口。申請以前，可以先反過來計算自己的需求，退休後每個月生活費差多少？醫療、長照還需要預留多少？其他退休收入來源有多少？房屋未來是否仍希望留給家人？當這些問題先有答案，再決定要動用多少房屋淨值，才比較不容易為了增加眼前現金流，而過度消耗長期資產。
退休規劃的重點，不是把2,000萬的房子全部變現，而是讓原本住在房子裡的資產，開始替退休生活產生現金流。當額度、年限、利息與家庭安排都經過完整評估，以房養老才不只是一筆長期貸款，而能成為退休資產配置中的其中一項工具。
（撰文者：永誠資產管理處 財顧團隊）
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